Lavori Approvati, Sicurezza Negata: La Nullità della Delibera che Paralizza il Condominio
Il Contesto: Lavori in un "Condominio Parziale"
Prima di addentrarci nel vizio della delibera, è fondamentale chiarire il contesto operativo. Spesso, in edifici complessi, alcuni beni comuni sono destinati a servire in modo esclusivo o prevalente solo un gruppo di unità immobiliari. Pensiamo a una scala, un ascensore o, come nel nostro caso, una porzione di tetto che copre solo una parte del fabbricato. In queste situazioni, si configura il cosiddetto "condominio parziale", un concetto giuridico previsto dall'articolo 1123, commi secondo e terzo, del codice civile. Questa norma stabilisce un principio di correlazione diretta tra l'utilità che un condòmino trae da un bene e l'onere di contribuire alle spese per la sua conservazione. Pertanto, se l'assemblea delibera la manutenzione straordinaria della copertura che protegge solo le colonne "A" e "B" di un edificio, alla spesa e alla relativa decisione parteciperanno unicamente i proprietari di quelle colonne. L'assemblea che delibera su tale opera è, a tutti gli effetti, un'assemblea del "condominio parziale". La delibera di approvazione dei lavori, della spesa e del relativo riparto tra i soli interessati è quindi perfettamente legittima e vincolante per quel gruppo di condòmini.
Il Paradosso: L'Assemblea Generale Blocca l'Esecuzione
Qui si innesta il problema. Il progetto, redatto da un tecnico abilitato che assume anche il ruolo di direttore dei lavori, non si limita a descrivere la sostituzione dei pannelli di copertura. Esso prevede, per legge e per necessità tecnica, tutte le opere accessorie e provvisionali indispensabili per eseguire il lavoro in sicurezza e a regola d'arte. Tra queste, la più comune e spesso inevitabile è l'installazione di un'impalcatura. Tuttavia, il ponteggio deve essere montato sulla facciata posteriore, una parte comune a tutti i condòmini, non solo a quelli del condominio parziale. A questo punto, la decisione sull'installazione del ponteggio non può essere presa dalla sola assemblea parziale, ma deve essere sottoposta all'assemblea generale. Ed è qui che si manifesta il paradosso: l'assemblea generale, composta anche dai condòmini non interessati ai lavori di copertura e quindi non tenuti a pagarli, delibera con voto contrario all'installazione dell'impalcatura, adducendo motivazioni come l'invasività, l'ingombro o la limitazione della privacy, senza però proporre alcuna soluzione tecnica alternativa valida e praticabile (come l'uso di piattaforme aeree, se tecnicamente possibili e sicure per quel tipo di intervento). Si crea così una situazione assurda: da un lato, una delibera valida ed efficace del condominio parziale che impone di eseguire i lavori; dall'altro, una delibera dell'assemblea generale che ne impedisce di fatto l'avvio, negando lo strumento essenziale per la loro realizzazione.
Nullità della Delibera e Abuso del Potere: L'Analisi Giuridica
La delibera dell'assemblea generale che nega l'autorizzazione al ponteggio è gravemente viziata e può essere impugnata. I vizi configurabili sono principalmente due: la nullità per impossibilità dell'oggetto e l'abuso del potere assembleare.
La giurisprudenza, in particolare a seguito della storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 9839/2021), ha tracciato una linea netta tra delibere annullabili (vizi procedurali, violazioni di legge o di regolamento) e delibere nulle. Una delibera è nulla quando ha un oggetto impossibile o illecito, ovvero quando incide sui diritti individuali dei singoli condòmini. Nel nostro caso, negare l'installazione di un'impalcatura indispensabile, come certificato dal progettista, rende l'oggetto della prima delibera (l'esecuzione dei lavori) di fatto impossibile da realizzare. L'assemblea generale, con il suo diniego, sta rendendo ineseguibile una decisione legittimamente presa da un altro organo deliberativo (l'assemblea parziale). La delibera di diniego è quindi nulla perché impedisce la realizzazione di un'attività non solo lecita, ma obbligatoria per la conservazione di una parte comune, sebbene a servizio parziale.
A questo profilo si aggiunge, con forza, quello dell'abuso del potere assembleare. Questo vizio, di creazione giurisprudenziale, si verifica quando la maggioranza esercita il proprio potere di voto non per perseguire un interesse comune, ma per danneggiare la minoranza o per scopi estranei alla gestione condominiale. Nel nostro esempio, il rifiuto del ponteggio da parte dell'assemblea generale non sembra dettato da una valutazione comparativa tra diverse soluzioni tecniche per il bene comune, ma da un mero intento ostruzionistico basato su motivazioni di disagio personale ("non lo voglio davanti alle finestre"). Questo comportamento lede ingiustamente il diritto del gruppo di condòmini parziali a vedere eseguita un'opera necessaria e già approvata, per la quale sono gli unici a sostenere i costi. La maggioranza, in questo caso, non sta gestendo la cosa comune, ma sta abusando della propria posizione per impedire ad altri di esercitare un proprio diritto, contravvenendo ai principi di buona fede e solidarietà che devono governare la vita condominiale.
Cosa Fare? La Strada dell'Impugnazione e il Ruolo dell'Amministratore
Di fronte a una delibera di questo tenore, i condòmini del gruppo parziale non hanno altra scelta che impugnare giudizialmente la delibera dell'assemblea generale. L'azione legale mirerà a far dichiarare dal giudice la nullità del verbale nella parte in cui nega l'autorizzazione. A supporto della propria tesi, sarà fondamentale produrre la relazione tecnica del progettista che attesti l'assoluta indispensabilità dell'impalcatura e l'eventuale assenza di alternative tecnicamente ed economicamente sostenibili. Dimostrando l'impossibilità dell'oggetto e l'abuso del potere, si potrà ottenere un provvedimento del tribunale che rimuova l'ostacolo.
Un'ipotesi particolarmente interessante e delicata si verifica quando l'amministratore stesso è uno dei condòmini del gruppo parziale favorevole ai lavori. In questa veste, egli ha il pieno e personale diritto, in qualità di proprietario danneggiato dalla delibera, di impugnarla. Tuttavia, si crea un evidente conflitto di interessi: l'amministratore non può, contemporaneamente, citare in giudizio il condominio (convenuto) ed essere l'attore che promuove la causa, rappresentando al contempo sé stesso e l'ente che sta citando. Per superare questa impasse processuale, la procedura corretta impone che l'amministratore-condòmino, all'atto della notifica della citazione per l'impugnazione, inviti formalmente l'assemblea a nominare un rappresentante speciale (o curatore speciale) che assuma la rappresentanza del condominio nella lite. Qualora l'assemblea non provveda a tale nomina con una propria delibera, sarà lo stesso amministratore-attore a richiederne la nomina al giudice. Questo passaggio è cruciale anche per la fase di mediazione obbligatoria. La mancata nomina di un rappresentante ad hoc per la mediazione, infatti, configurerebbe un conflitto che, se non sanato, renderebbe il procedimento di mediazione non validamente esperibile, aprendo così la strada all'immediata prosecuzione della causa in tribunale, dove il giudice risolverà in primis la questione della rappresentanza.
L'assemblea è sovrana, ma la sua sovranità non può mai tradursi in decisioni illogiche, paralizzanti o vessatorie che ledono i diritti degli altri condòmini.
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