Affitti Brevi 2026: Il Cortocircuito Costituzionale che Minaccia i Risparmiatori (e le Vacanze degli Italiani)
Siamo al 14 dicembre 2025. Mentre le città si illuminano per le feste, un’ombra si allunga sul futuro di migliaia di piccoli proprietari immobiliari italiani. La Legge di Bilancio 2026 è alle battute finali e, salvo miracoli dell’ultimo minuto in fase di emendamento, ci apprestiamo a vedere approvata una norma che rischia di stravolgere il concetto stesso di proprietà privata e iniziativa economica nel nostro Paese.
La riduzione della soglia a due soli immobili per far scattare la presunzione di imprenditorialità (con obbligo di Partita IVA, iscrizione INPS gestione commercianti e burocrazia asfissiante) non è solo una misura fiscale aggressiva. È un errore di prospettiva che, come sottolinea un’analisi lucida e impietosa di mio padre, il Prof. Avv. Giovanni Duni, rischia di infrangersi contro i principi fondamentali della nostra Costituzione.
Il Diritto sotto Attacco: Non siamo tutti uguali
L’articolo 3 della Costituzione impone l'eguaglianza, ma impone anche di trattare in modo diverso situazioni diverse. La nuova riforma, invece, passa come un rullo compressore, trattando il piccolo risparmiatore che affitta la casa al mare come una catena alberghiera internazionale.
Ma il punto critico, evidenziato dal Prof. Duni, risiede nella violazione degli articoli 41 e 42 della Costituzione.
L'articolo 41 stabilisce che l’iniziativa economica privata è libera, purché non si svolga in contrasto con l'utilità sociale. Comprare una casa per affittarla è, a tutti gli effetti, iniziativa economica.
Parallelamente, l’articolo 42 garantisce la proprietà privata, ammettendo limiti solo per assicurarne la funzione sociale.
Qui nasce il grande inganno narrativo di questa riforma.
La "Funzione Sociale" e la grande bugia dei Centri Storici
Il Legislatore giustifica la stretta affermando che gli affitti brevi "sottraggono case alle famiglie", spopolano i centri storici e alzano gli affitti residenziali.
Possiamo ammettere, per onestà intellettuale, che questo ragionamento possa avere una sua logica (discutibile, ma esistente) per il centro storico di Firenze, Roma o Milano. In quei contesti urbani, la "funzione sociale" della proprietà potrebbe legittimamente richiedere un bilanciamento per tutelare i residenti.
Ma l'Italia non è solo Piazza Navona.
Cosa accade in quelle innumerevoli località turistiche stagionali – dalle coste della Sardegna ai borghi alpini – dove non esiste alcuna domanda residenziale?
In una località balneare come Villasimius o in una frazione delle Dolomiti, nessuno cerca casa per viverci tutto l'anno (4+4). Lì esiste esclusivamente una domanda di locazioni brevi.
Applicare la stessa mannaia fiscale in questi contesti è un’assurdità giuridica ed economica.
Il Paradosso: Contrastare gli affitti brevi qui è antisociale
Nelle località a vocazione turistica, l'esigenza sociale è diametralmente opposta a quella delle grandi città.
Come rileva il Prof. Duni, in queste aree la "funzione sociale" della proprietà dovrebbe spingere lo Stato a incentivare l'offerta di affitti brevi, non a reprimerla.
Perché? Per garantire l'accesso alle vacanze a tutti, nel rispetto dell'articolo 3 della Costituzione (rimozione degli ostacoli di ordine economico e sociale).
Una famiglia di 4 o 5 persone oggi difficilmente può permettersi due stanze in hotel per due settimane ad agosto. L'affitto breve è l'unica soluzione che democratizza il turismo, rendendo il "diritto alla vacanza" accessibile anche ai ceti medi e popolari.
Ostacolare i piccoli proprietari in queste zone significa lasciare le case chiuse (perché non c'è mercato residenziale) e, di conseguenza, escludere le famiglie italiane dalle vacanze, lasciando campo libero solo al turismo di lusso.
La scusa della "Concorrenza agli Alberghi"
Sentiamo spesso dire che gli affitti brevi fanno "concorrenza sleale" agli alberghi.
È un argomento debole. La sana concorrenza è tutelata dall'articolo 41 della Costituzione e rientra tra i compiti dello Stato (articolo 117, comma 2).
Non spetta alla legge proteggere una categoria (gli albergatori) a discapito dell'efficienza del mercato e dell'interesse dei consumatori. Soprattutto quando i due prodotti sono diversi: chi cerca una casa vacanze cerca autonomia, cucina, spazi per la famiglia; chi cerca l'hotel cerca servizi.
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