Ripartizione Spese Fognarie in Condominio: Guida Pratica tra Normativa e Giurisprudenza

La gestione degli impianti comuni all'interno di un condominio rappresenta da sempre una delle principali fonti di dibattito e, talvolta, di contenzioso tra i condomini. Tra questi, gli impianti di scarico fognario, per la loro natura intrinseca e la loro funzione essenziale, richiedono una particolare attenzione nella corretta imputazione dei costi di manutenzione, sia essa ordinaria che straordinaria. Comprendere i criteri normativi e le interpretazioni giurisprudenziali consolidatesi nel tempo è fondamentale per garantire una ripartizione equa e conforme alla legge, prevenendo inutili dissidi e assicurando la buona conservazione del bene comune. Spesso, la complessità strutturale degli edifici, specialmente quelli composti da più scale o corpi di fabbrica (configurandosi talvolta come supercondomini), introduce ulteriori variabili che necessitano di un'analisi approfondita per stabilire se una spesa debba gravare sulla totalità dei partecipanti o solo su una parte di essi.

Poniamo il caso, non infrequente, di un complesso condominiale articolato, ad esempio, in due scale distinte, ciascuna dotata di proprie colonne di scarico verticali che confluiscono in un sistema fognario orizzontale situato alla base degli edifici. Tale sistema potrebbe essere concepito con tratti inizialmente indipendenti per ciascuna scala, per poi congiungersi in un collettore finale prima di immettersi nella rete fognaria pubblica. In uno scenario simile, qualora si verifichi un guasto, come la rottura di una tubazione orizzontale a causa di un cedimento del terreno, diventa cruciale determinare l'esatta porzione di impianto interessata e, soprattutto, quali unità immobiliari ne traggono effettivo beneficio o uso potenziale. Se, ad esempio, il danno si manifesta in un tratto di condotta che, per conformazione e percorso, raccoglie i reflui esclusivamente da una delle due scale prima del punto di confluenza generale, sorge legittimamente la questione se i costi di riparazione debbano essere sostenuti da tutti i condomini del complesso o unicamente da quelli della scala servita da quel specifico segmento.

Il quadro normativo di riferimento è primariamente costituito dal codice civile. L'articolo 1117 del codice civile elenca le parti comuni dell'edificio, tra cui rientrano "gli impianti idrici e fognari [...] fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini". Questa presunzione di comunione, tuttavia, deve essere letta e applicata in combinato disposto con l'articolo 1123 del codice civile, che disciplina la ripartizione delle spese. Se il primo comma di tale articolo stabilisce il criterio generale della ripartizione in base al valore proporzionale della proprietà (millesimi), il secondo e il terzo comma introducono deroghe significative basate sul concetto di "utilizzazione differenziata". In particolare, il secondo comma prevede che "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne". Ancora più pertinente per i casi di impianti a servizio parziale è il terzo comma, il quale statuisce che "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". Quest'ultima disposizione configura il cosiddetto "condominio parziale", che sorge ex lege ogniqualvolta un bene sia, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato al servizio o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale.

La giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, ha più volte confermato e precisato questi principi. Ad esempio, la Corte di Cassazione (cfr. Cass. civ. 04/02/2021, n. 2623) ha ribadito che la presunzione legale di condominialità di cui all'articolo 1117 del codice civile opera per l'impianto fognario fino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici o a quale parte di esso la conduttura si riferisca, considerando cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a servire in modo esclusivo singole proprietà. Di conseguenza, come statuito anche da decisioni di merito (es. Trib. Roma 04/05/2023, n. 7037), qualora un danno e la relativa necessità di manutenzione riguardino un tratto dell'impianto posto ad esclusivo servizio di uno specifico condominio (o di una specifica scala all'interno di un unico condominio complesso), la responsabilità e i costi non possono essere estesi all'intero supercondominio o a tutti i condomini, ma graveranno unicamente su coloro che beneficiano di quel particolare segmento. Anche la Suprema Corte (con sentenze come la n. 21077 del 04/07/2022 e la n. 22179 del 20/10/2014) ha sottolineato che i singoli condomini che utilizzano un determinato tratto di fognatura devono contribuire alle spese di utilizzazione e manutenzione di quel tratto e sono responsabili per i danni da esso cagionati. La Cassazione (es. Ordinanza n. 17802 del 04/07/2018) ha ulteriormente chiarito che le spese di manutenzione di un impianto fognario sono a carico di tutti i condomini solo se la cosa comune sia oggettivamente idonea a servire tutte le unità immobiliari; in caso contrario, si applica il criterio dell'utilità differenziata.

Diventa quindi dirimente l'analisi concreta della struttura dell'impianto fognario. È necessario verificare con precisione il percorso delle tubazioni, l'ubicazione dei pozzetti di ispezione e, soprattutto, l'eventuale presenza di sistemi (come sifoni o valvole di non ritorno correttamente dimensionati e funzionanti) che impediscano la promiscuità delle acque nere tra le diverse colonne di scarico o tra le diverse diramazioni orizzontali prima del loro congiungimento finale. Se, infatti, alla base dell'edificio i pozzetti di raccolta delle diverse scale fossero tra loro direttamente collegati, senza adeguati sistemi di separazione, e vi fosse la concreta possibilità che, in caso di intasamento di una linea principale, i reflui possano riversarsi nelle linee afferenti ad altre scale, allora anche i tratti orizzontali a monte del guasto potrebbero essere considerati funzionalmente comuni, giustificando una ripartizione più ampia delle spese. Tuttavia, se la progettazione e la realizzazione dell'impianto garantiscono una netta separazione dei flussi fino a un determinato punto di confluenza, e il guasto si verifica in un tratto che serve inequivocabilmente solo una porzione del condominio, allora la logica del condominio parziale e dell'articolo 1123, terzo comma, del codice civile, deve prevalere.

In queste situazioni, l'onere di dimostrare l'uso esclusivo di un tratto di impianto ricade sul gruppo di condomini che ne beneficia o, in caso di contestazione, su chi intende derogare al criterio generale di ripartizione millesimale. Spesso, risulta indispensabile ricorrere a ispezioni tecniche accurate, magari con videoispezioni delle condotte, per mappare con certezza il percorso dei reflui e l'effettiva area di servizio di ciascun segmento dell'impianto. Anche la prassi pregressa all'interno del condominio, come precedenti interventi di manutenzione su tratti specifici addebitati solo agli utenti diretti, pur non avendo valore di norma, può costituire un utile elemento interpretativo della volontà dei condomini e della configurazione funzionale dell'impianto stesso.

In conclusione, la corretta ripartizione delle spese per la manutenzione degli impianti fognari in contesti condominiali complessi richiede un'attenta valutazione della specifica conformazione dell'impianto, alla luce dei principi sanciti dagli articoli 1117 e 1123 del codice civile e delle consolidate interpretazioni giurisprudenziali. Privilegiare un approccio basato sull'effettiva utilità e sulla destinazione funzionale dei singoli tratti dell'impianto non solo garantisce equità nella distribuzione dei costi, ma contribuisce anche a una gestione più trasparente e meno conflittuale della vita condominiale. Un'amministrazione attenta e condomini informati sono la chiave per affrontare queste problematiche con la dovuta competenza e serenità.