"Convocare" non è "Tenere": Guida Definitiva al Termine di 180 Giorni per l'Assemblea Condominiale

Ogni anno, con l'avvicinarsi della chiusura dell'esercizio finanziario, una domanda sorge puntuale tra amministratori e condòmini: cosa significa davvero rispettare il termine di 180 giorni per l'assemblea di approvazione del bilancio? La questione, tutt'altro che banale, si riduce a un'alternativa secca: entro questa data l'assemblea deve essere fisicamente tenuta o è sufficiente che sia stata formalmente convocata?

La confusione su questo punto può generare ansie, contestazioni e, nei casi peggiori, gravi conseguenze per l'amministratore. È il momento di fare chiarezza una volta per tutte, analizzando la legge, la logica e la prassi consolidata. La risposta, come vedremo, è inequivocabile e risiede nel valore giuridico di una singola parola.

Il Cuore della Norma: Analisi Letterale dell'Articolo 1130 c.c.

Il riferimento normativo fondamentale è l'articolo 1130, numero 10), del codice civile, che elenca le attribuzioni dell'amministratore. La norma stabilisce che egli deve:

"...redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni."1

La parola chiave, scelta con precisione dal legislatore, è "convocare". Nel linguaggio giuridico, "convocare" è l'atto di indire una riunione, ovvero di spedire l'avviso a tutti gli aventi diritto. È un'azione con una data certa: quella in cui l'amministratore invia le comunicazioni (tramite PEC, raccomandata, fax o consegna a mano). Al contrario, "tenere" o "svolgere" si riferiscono all'evento fisico della riunione.

La legge, quindi, impone all'amministratore di attivarsi e avviare il processo assembleare entro la scadenza, non di concluderlo. L'obbligo è rispettato se l'ultimo avviso di convocazione parte entro il 180° giorno.

Un Principio di Certezza e Buonsenso Pratico

Questa interpretazione non è solo un cavillo legale; è l'unica logicamente sostenibile. Immaginiamo, per assurdo, che la norma imponesse di tenere l'assemblea entro i 180 giorni. Si creerebbe un caos ingestibile.

L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile impone che l'avviso di convocazione sia ricevuto da ogni condomino almeno cinque giorni prima della data della riunione. Se un condomino risiede all'estero, i tempi di una raccomandata internazionale possono dilatarsi per settimane, se non mesi. In questo scenario, per garantire il rispetto del preavviso e tenere l'assemblea entro il termine, l'amministratore dovrebbe spedire la convocazione con un anticipo enorme, vedendo il suo tempo per preparare il bilancio drasticamente ridotto per fattori esterni e incontrollabili.

L'interpretazione corretta, invece, garantisce certezza del diritto: l'amministratore sa di avere 180 giorni per adempiere a un'azione che dipende solo dalla sua diligenza: l'invio degli avvisi.

Il Nesso Indissolubile: Redazione del Bilancio e Convocazione

C'è un'altra ragione logica, inscritta nella stessa formulazione della norma, che avvalora questa tesi. L'articolo 1130 c.c. pone sullo stesso piano temporale due doveri: redigere il rendiconto e convocare l'assemblea. Si tratta di un processo unitario e cronologicamente ordinato.

Se l'assemblea dovesse tenersi entro 180 giorni, l'amministratore dovrebbe aver finalizzato il complesso lavoro di redazione del bilancio con largo anticipo per poter poi inviare le convocazioni. Questo comprimerebbe illegittimamente il tempo che la legge stessa gli concede per preparare i conti.

La lettura corretta rispetta la sequenza: l'amministratore ha a disposizione l'intero arco di 180 giorni per completare la sua attività di rendicontazione e, anche l'ultimo giorno utile, può adempiere al suo obbligo inviando le convocazioni per un'assemblea che si terrà in una data successiva.

Uno Sguardo al Diritto Societario: il Modello di Riferimento

Questo principio non è un'anomalia del mondo condominiale. Al contrario, trae ispirazione diretta dal diritto societario. Sia per le Società per Azioni (art. 2364 c.c.) che per le Società a Responsabilità Limitata (art. 2478-bis c.c.), la legge prevede un termine di 120 giorni (o 180 in casi specifici) per convocare l'assemblea di approvazione del bilancio, non per tenerla. Il modello è identico: si fissa una scadenza certa per l'azione dell'organo amministrativo, tutelando separatamente il diritto dei soci a un congruo preavviso.

Conclusione: Cosa Succede se si Sfora il Termine?

Rispettare il termine per la convocazione non è una mera formalità. La mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni costituisce una grave irregolarità (art. 1129, comma 12, n. 1, c.c.) che può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore su ricorso anche di un solo condomino.

In conclusione, la regola è chiara, logica e funzionale. Amministratori e condòmini possono stare tranquilli: l'importante è che l'impulso a riunirsi, ovvero l'invio formale delle convocazioni, parta entro i 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio. La gestione condominiale, come quella aziendale, si fonda sulla certezza delle regole e sulla diligenza di chi amministra. E la legge, in questo caso, è scritta per garantire entrambe.